1. Nhà chung cư nào phải có đơn vị quản lý vận hành?
Theo Điều 149 Luật nhà ở năm 2023 thì nhà chung cư có thang máy bắt buộc phải có đơn vị quản lý vận hành.
2. Điều kiện cụ thể
Từ ngày 01/8/2024, đơn vị không đáp ứng các điều kiện dưới đây sẽ không được phép ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư:
- Thứ nhất: Là đơn vị sự nghiệp công lập hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư tức cá nhân không được phép cung cấp dịch vụ này. Chức năng quản lý vận hành nhà chung cư được xác định tại ngành nghề đăng ký kinh doanh của doanh nghiệp/hợp tác xã. Theo đó, nhà cung cấp dịch vụ phải đăng ký mã ngành 6810 – Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê với thông tin chi tiết của ngành là hoạt động quản lý nhà, chung cư (hoặc nội dung tương tự).
- Thứ hai: Cơ cấu tổ chức phải có các phòng, ban, bộ phận phụ trách công tác kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ an ninh, chữa cháy, vệ sinh, môi trường và công tác khác liên quan. Điều kiện này được phản ánh qua quyết định cơ cấu tổ chức của doanh nghiệp (do doanh nghiệp tự lập) và phạm vi dịch vụ đơn vị dự định cung cấp.
- Thứ ba: Người quản lý, nhân sự tham gia trực tiếp công tác vận hành phải có trình độ từ trung cấp trở lên (bằng trung cấp) về lĩnh vực xây dựng; kỹ thuật điện, nước, phòng cháy chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư (tùy theo công việc được phân công phụ trách).
- Thứ tư: Người quản lý, nhân sự tham gia trực tiếp công tác vận hành phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
- Thứ năm: Đã nộp hồ sơ thông báo (như nêu tại phần dưới) và được cơ quan nhà nước có văn bản thông báo đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư.
Chúng tôi nhấn mạnh điều kiện thứ 5 vì đây là yêu cầu mới của Luật nhà ở năm 2023 so với Luật nhà ở năm 2014.
3. Vậy đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đang thực hiện hợp đồng nhưng chưa được Nhà nước thông báo đủ điều kiện (điều kiện thứ 5) phải giải quyết thế nào?
Điều 95.8 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP yêu cầu muộn nhất là hết ngày 01/8/2025, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải thực hiện thủ tục thông báo đủ điểu kiện kinh doanh tới Nhà nước. Nếu không thông báo thì không được ký kết hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành. Qua tra soát quy định của pháp luật, hiện chưa có hướng dẫn cụ thể giải quyết hợp đông dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư đang được thực hiện nhưng bên cung cấp dịch vụ không thực hiện thông báo tới cơ quan Nhà nước theo Luật nhà ở năm 2023.
4. Hồ sơ, thủ tục thông báo tới Nhà nước
Cơ quan nhận hồ sơ
Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (thông thường là Sở Xây dựng) nơi đơn vị quản lý vận hành có trụ sở chính. Ví dụ, trụ sở chính trên giấy đăng ký kinh doanh tại Hà Nội thì gửi hồ sơ tới Sở Xây dựng thành phố Hà Nội.
Thành phần hồ sơ
- Văn bản đề nghị.
- Bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, thông tin nội dung đăng ký doanh nghiệp thể hiện ngành nghề đăng ký kinh doanh.
- Sơ đồ tổ chức hoạt động của đơn vị.
- Danh sách người quản lý, nhân viên.
- Bản sao công chứng (i) văn bằng, chứng chỉ chuyên môn nghiệp vụ; (ii) chứng chỉ hoàn thành khóa học đào tạo bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư của người quản lý, nhân viên trực tiếp tham gia công tác quản lý vận hành (bằng trung cấp trở lên).
5. Căn cứ pháp lý
Luật nhà ở năm 2023
Nghị định số 95/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở.
6. Lời khuyên từ Luật Kiến An
Đối với Ban quản trị nhà chung cư, khi mở thầu, lựa chọn ký hợp đồng dịch vụ quản lý nhà chung cư cần yêu cầu bên dự thầu, bên cung cấp dịch vụ cung cấp văn bản Nhà nước thông báo đơn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư. Đồng thời cần lưu ý thời hạn còn lại của thông báo này để xác định thời hạn của hợp đồng cho phù hợp.
Đối với bên cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư cần nhanh chóng thực hiện thủ tục thông báo tới Nhà nước để đáp ứng các điều kiện luật định.
Luật Kiến An là đơn vị đã có kinh nghiệm hỗ trợ đnơn vị cung cấp dịch vụ quả lý vận hành nhà chung cư đáp ứng được các điều kiện theo quy định; hỗ trợ các bên soạn thảo, giải quyết tranh chấp hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi để nhận được tư vấn chuyên sâu từ Luật sư, Chuyên gia pháp lý.
