Hiện nay, chung cư 50 năm đang dần trở thành một lựa chọn phổ biến tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, đa phần người mua vẫn chưa hiểu rõ về loại hình bất động sản này. Nói một cách dễ hiểu là mua nhưng không biết mình mua thứ gì dẫn đến những rủi ro không mong muốn. Ở bài viết này, Luật Kiến An sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về loại hình bất động sản này cũng như những điều cần lưu ý trước khi quyết định sở hữu căn hộ 50 năm.
1. Căn hộ 50 năm là gì?
Không giống như nhà ở lâu dài (thời hạn sở hữu vĩnh viễn), người mua căn hộ này chỉ được sở hữu trong thời gian nhất định. Thời gian cụ thể là bao lâu được xác định theo từng hồ sơ của dự án và có thể là 20 năm, 30 năm, 40 năm hay 50 năm thậm chí 70 năm. Trên thực tế do phần đa các dự án dạng này có thời hạn 50 năm nên môi giới, chủ đầu tư và người mua thường gọi loại hình bất động sản này là “chung cư 50 năm”. “căn hộ 50 năm”.
Về công năng theo pháp luật, đa phần căn hộ 50 năm bản thân nó không đơn thuần chỉ có mục đích để ở mà có mục đích sử dụng chính là để lưu trú, văn phòng, du lịch, thương mại … kết hợp với mục đích phục vụ các hoạt động sinh hoạt đời thường (nấu nướng, vệ sinh … ) nên một cách nào đó được đánh giá vẫn phù hợp với nhu cầu ở. Sản phẩm bất động sản này hay được quảng cáo với tên gọi officetel, condotel. Rất hiếm khi chúng ta gặp căn hộ 100% để ở nhưng lại có thời hạn sở hữu.
Giá của chung cư 50 năm thường rẻ hơn so với giá nhà ở vĩnh viễn bởi chi phí đất cho xây dựng dự án rẻ hơn, công tác cấp các giấy phép cho dự án cũng đỡ phức tạp hơn so với dự án nhà ở lâu dài.
2. Tại sao lại có nhà ở 50 năm?
Tình huống 1: Xuất phát từ lý do đất để xây chung cư 50 năm là đất mà chủ đầu tư được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhất định (không phải lâu dài và thường là đất thương mại – dịch vụ, không phải đất ở). Luật gọi thời gian này là “thời hạn sử dụng đất”. Hết thời hạn này thì phải trả lại đất sạch cho Nhà nước đồng nghĩa với việc nhà, công trình trên đất phải được xử lý trước khi bàn giao lại mặt bằng cho Nhà nước. Và lẽ tất nhiên là chủ đầu tư sẽ chỉ được bán nhà với thời hạn sở hữu “ăn theo” thời hạn sử dụng đất để đảm bảo thực hiện được nghĩa vụ với Nhà nước sau khi hết thời hạn sử dụng đất. Đất xây chung cư là đất sử dụng có thời hạn nên người mua cũng chỉ được sở hữu đất (sở hữu chung với những người mua chung cư khác) trong thời hạn này.
Tình huống 2: Bản thân chung cư, căn hộ là được sở hữu lâu dài nhưng người mua và người bán, chủ đầu tư tự nguyện thỏa thuận về thời hạn sở hữu của bên mua. Luật gọi là mua bán nhà ở có thời hạn. Sau thời hạn này thì bên bán lại trở thành chủ sở hữu chung cư, thời hạn là bao nhiêu do các bên ghi trong hợp đồng mua bán. Trường hợp này hiếm gặp trên thực tế và chỉ thường thấy trong trường hợp người mua là người nước ngoài. Vì thế, các nội dung của bài viết sẽ tập trung chủ yếu vào tình huống 1.
3. Hiểu cách tính thời hạn sở hữu để không bị thiệt
Giới môi giới, chủ đầu tư, người bán ít khi nói rõ hoặc cố tình không nói cho người mua cách tính thời hạn này khiến người mua hiểu nhầm rằng sau khi nhận nhà thì được sử dụng 50 năm. Theo chúng tôi đây là một trong những nhầm lẫn phổ biến của người mua. Thời hạn này chính xác là phải tính từ ngày chủ đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thực tế đại đa phần các dự án đều tính từ ngày dự án được cấp chủ trương hoặc giấy chứng nhận đầu tư. Vì vậy, để xác định chính xác thì người mua nhất định phải xem các văn bản, giấy phép này của dự án hoặc sổ đỏ của chủ đầu tư. Chúng tôi hiểu rằng giá trị sau cùng người mua quan tâm là thời gian thực tế họ được sử dụng nhà.
Ví dụ: Dự án X được giao đất với thời hạn giao là 50 năm, chủ đầu tư hoàn thành xây dựng mất 3 năm và sau đó 1 năm mới bàn giao nhà cho người mua. Như vậy, thời gian thực tế người mua khai thác, sử dụng nhà chỉ còn 46 năm. Chúng tôi gặp không ít dự án vì nhiều lý do sau khi được giao đất nhưng chủ đầu tư lại chậm trễ thi công, bàn giao nhà làm cho đến khi người mua nhận nhà thì thời hạn này bị giảm đáng kể, nhiều trường hợp chỉ còn hơn 30 năm.
4. Người mua chung cư 50 năm có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định, chung cư 50 năm vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đời thường hay gọi là “sổ đỏ”). Điểm khác so với nhà ở lâu dài ở chỗ mốc thời điểm người mua hết quyền sở hữu đất (sở hữu chung) và chung cư được cụ thể, tên gọi của tài sản thường ghi là “căn hộ du lịch, căn hộ lưu trú…”. Một dấu hiệu đặc trưng khác đó là tại mục ghi mục đích sử dụng đất trên sổ đỏ cũng thường không phải là đất ở. Người mua có thể kiểm tra thông tin trên sổ đỏ tổng của chủ đầu tư trước khi mua chung cư 50 năm.
Thực tế, việc cấp sổ đỏ cho loại hình chung cư này vẫn còn đang đâu đó gặp vướng mắc tại các địa phương; chưa được thông thoáng, đơn giản như đối với nhà ở lâu dài.
5. Chung cư 50 năm có được bán, cho thuê không?
Chung cư 50 năm vẫn được bán, cho thuê tương tự như nhà ở lâu dài. Theo quy định pháp luật hiện hành, người mua không thể sử dụng căn hộ này để đăng ký thường trú.
6. Hết thời hạn sở hữu thì giải quyết thế nào?
Theo quy định hiện hành, khi hết thời hạn sở hữu, chủ của chung cư 50 năm sẽ không còn bất cứ quyền gì đối với căn hộ đã mua. Quyền sử dụng đất của người mua cũng không còn, Nhà nước sẽ thu hồi đất theo quy định. Mặc dù không còn quyền gì nhưng trách nhiệm của người mua thì lại vẫn tồn tại ở việc người mua cùng với chủ sở hữu căn hộ khác, có thể gồm cả chủ đầu tư phải xử lý căn hộ, tài sản của mình trong 24 tháng và bàn giao lại đất cho Nhà nước. Chúng tôi vẫn thường tư vấn khách hàng cần thiết thảo luận với chủ đầu tư, bên bán về trách nhiệm này và ghi rõ trong hợp đồng mua căn hộ.
Nếu người mua muốn tiếp tục sở hữu căn hộ 50 năm sau khi hết thời hạn sở hữu thì cần phải phối hợp với chủ đầu tư xin gia hạn dự án chung cư, gia hạn thời hạn sử dụng đất. Và tất nhiên, để được tiếp tục sở hữu thì người mua lại phải chịu các chi phí tương tự như mua mới vì tiền mua trước đó bỏ ra là mua để sử dụng căn hộ trong thời hạn đã hết. Tình huống này thực tế chưa có vụ việc nào kiểm chứng vì loại hình chung cư này là sản phẩm phi truyền thống, chưa có dự án nào hết thời hạn sử dụng. Để đảm bảo quyền lợi của khách hàng, chúng tôi thường tư vấn khách hàng yêu cầu chủ đầu tư dành cho khách hàng quyền ưu tiên mua tiếp căn hộ sau khi thời hạn sở hữu đã hết.
7. Căn cứ pháp lý
- Luật kinh doanh bất động sản năm 2023
- Luật nhà ở năm 2023
- Luật đất đai năm 2024
Chung cư 50 năm mang lại nhiều lợi ích, đặc biệt là giá cả phải chăng hơn so với nhà ở sở hữu lâu dài. Tuy nhiên, loại hình bất động sản này cũng đi kèm không ít rủi ro pháp lý. Do đó, việc tìm hiểu kỹ thông tin và tham khảo ý kiến chuyên gia là điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi của bạn. Đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi để được tư vấn miễn phí và kiểm tra pháp lý cho căn hộ bạn quan tâm.
